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最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
深圳發生瞭什麼，使人口快速流入，而上海又發生瞭什麼，導致人口流出呢？
即使房價這麼高，你還願意去深圳工作嗎？對此很多人的回答是：願意。
最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
但這一價格仍然在四個一線城市中最高。
是什麼推高瞭深圳的房價？影響一個地區的房價的關鍵因素有經濟和人口等指標。一個越少的地方聚集瞭越多的人口，房價當然更高。從上圖中可以看到，深圳的城市總面積是四個一線城市中最少的，而其2015年常住人口大約在1137萬，與廣州1350萬人差距不遠，但後者面積是其3.7倍。
另一個關鍵因素是，深圳持續流入的人口。數據顯示，2015年，深圳常住人口新增59.98萬人，是整個廣東增速最快的。廣州的情況也不錯，新增常住人口42.06萬人。
不過，北京和上海的情況則不太一樣。2015年，北京的常住人口為2170.5萬，比2014年新增18.9萬。上海靜電除煙機更是出現瞭人口負增長，2015年2415.27萬人口，比2014年的2425.68萬，減少10.41萬人。
最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
深圳發生瞭什麼，使人口快速流入，而上海又發生瞭什麼，導致人口流出呢？
首先，先看下面的表格：
中國一向是城鄉不平衡的，資源向城市傾斜，在人口可以自由流動的前提下，人口也必然向城市集中。此外，城市根本的含義就是人口密度足夠大，形成更多的分工，然後就擁有更多的機會。
在經濟學中有一個經濟聚集和人口聚集的比較方法：經濟聚集程度越高，就越可以拉動人口聚集。
北上廣深是中國的四大城市，其GDP占中國整體的比重最低的為深圳，但2015年也達到瞭2.59%。隻看GDP還不成，應該看看這些GDP是由多少人口創造的。
從常識上理解，如果人口占全國的比重，與GDP占全國的比重持平，意味著人口聚集等於經濟的聚集，換句話說，這一地方對於人口的吸引力和全國的水平基本一致，那麼這一地方的人口聚集就可能達到瞭頂峰。
上面的表格中體現的最關鍵因素，就是經濟占比/人口占比。這從某個角度反映瞭經靜電油煙處理機濟與人口不平衡的情況，體現每個地方的“機會窪地”還有多少。
很明顯：深圳的“機會窪地”最大，經濟占比/人口占比超過3倍，廣州其次，北京第三，上海最低，隻有2.10倍。
而這，成為推高深圳房價的重要因素。
最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
延伸閱讀
中國房價地圖：深圳一年漲4成 這個城市跌12%
從多數城市房價下跌，到多數城市房價上漲，一年多時間裡，中國樓市又完成瞭一輪漲與跌之間的博弈。中國指數研究院日前發佈的報告顯示，截至7月底，其監控的一百個城市的平均房價，已連續15個月環比上漲，同比上漲也持續瞭12個月。一年來，中國各地房價呈現出怎樣的漲跌分佈圖？
哪裡房價漲最多？
深圳、東莞、惠州一年漲三成
近一年來樓市的升溫直接反映在瞭房價上。中指院百城房價報告顯示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房價，一年後漲到瞭12009元/平方米，漲幅約12.39%。
中國房價地圖：深圳一年漲4成 這個城市跌12%
記者梳理發現，期間深圳房價上漲最多，高達41%;惠州、東莞等5個城市漲幅超30%;合肥、中山等7個城市上漲超20%。而在去年同期，除深圳一城漲價超20%，其餘漲幅較高的城市也僅僅是處於1%-9%之間。
值得關註都是，去年以來百城漲幅最高的三個城市--深圳、惠州、東莞均地處廣東省。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時分析，深圳房價一度暴漲，主要因為“供應與庫存不足+交通基礎設施大建設+人口暴增”，以及地王紮堆推高房價。而深圳周邊東莞、惠州一年房價漲三成，正是深圳限購、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。
不過7月份深圳樓市出現瞭量價齊跌現象。謝逸楓認為，這其實是受到供應緊縮、房企推貨節奏等影響，實際樓盤房價並沒有下降。
最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
哪裡房價在下跌？
三亞、吉林、泰州跌幅超5%
上述報告顯示，截至7月底，與去年同期相比新建住宅價格下跌的城市有38個。其中，三亞、吉林、泰州跌幅超過5%，沈陽、臺州等14個城市跌幅在2%-5%之間。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者介紹，房價下跌城市背後多是因為人口導入效果欠佳，需求不強，隻能通過降價的方式來吸引新需求。
報告顯示，近12個月來，曾經因炒房團湧入而房價飆升的三亞，房價連連下跌，僅2015年7、8月和靜電機保養今年6月出現瞭小幅環比上漲。每平米平均房價由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅約12%。
嚴躍進認為，在房價下跌城市中三亞比較特殊，有很強的炒房需求，但因實際空置率較高導致房價難漲。
中國房價地圖：深圳一年漲4成 這個城市跌12%
哪裡房價最穩定？
邯鄲、烏魯木齊等地樓市平穩
相較於其他城市，邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩。報告顯示，目前這些城市平均房價相對較低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比漲跌幅在1%以內。
嚴躍進分析，房價表現平穩，實際是因為需求穩定，且並非投資熱點城市，但對於庫存壓力較大的城市來說，鼓勵購房者入市還需有所舉措。
記者查閱上海易居房地產研究院提供的7月份《70城住宅庫存報告》發現，上述城市中部分城市住宅庫存並不低。按照上半年市場消化速度，烏魯木齊、哈爾濱庫存分別可賣24月、23個月。而市場一般認為較為合理的情況是14個月左右。
最新消息顯示，7月深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。
哪些城市出現“庫存荒”？
合肥、南京庫存隻夠賣2個月
《70城住宅庫存報告》顯示，當前各地樓市庫存分化加劇，高者如北海、沈陽、銀川等地，庫存消化周期在20個月以上；低者如蘇州、惠州等庫存消化周期隻有不到5個月，南京、合肥則僅夠賣2個月。
記者觀察發現，蘇州、惠州、南京、合肥等地，正是一年來領漲中國房價的二線熱點城市。
百城房價報告顯示，今年7月底蘇州新建住宅平均價格為15337元/平方米，比去年的12108元/平方米漲價三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。
嚴躍進認為，庫存不足是房價上漲的一大推手。後續各地應堅持“因城施策”，去庫存周期大的城市，繼續積極去庫；去庫存周期偏小的城市，則應補庫存或追加土地開發投資。
誰的地價趕超房價？
蘇州、杭州等地價漲幅超100%
市場普遍認為，一年來高價地頻出對推漲房價效用明顯。中原地產提供的數據顯示，截至8月4日，全國有34個城市年內賣地金額超過百億元，刷新瞭同期歷史最高紀錄，單位面積地價較去年大幅上漲。
從平均樓面價看，深圳比去年同期漲價332%，漲幅居首。其次是蘇州上漲200%，杭州上漲147%，南京上漲133%，廈門上漲117%，合肥上漲111%。
中原地產首席分析師張大偉指出，在熱點城市出現瞭普遍性的地價超過房價現象，樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門、蘇州成為今年以來“地王”最密集的二線城市，“這些城市的房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發式上漲”。
(21世紀經濟報道)
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